Ohne Mieterhöhung Begründung ist ein Erhöhungsverlangen unwirksam, und der Mieter muss ihm nicht zustimmen. Für die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete lässt das Gesetz genau vier Nachweise zu, vom Mietspiegel bis zu drei Vergleichswohnungen. Vermieter sehen unten, woran eine Begründung formal scheitert, und Mieter bekommen eine Prüfliste für das Schreiben, das gerade im Briefkasten lag.
Wichtiger Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Beratung durch einen zugelassenen Immobilien- oder Finanzberater.
Warum eine Mieterhöhung eine Begründung braucht
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter in Textform verlangen und begründen, so schreibt es § 558a Abs. 1 BGB vor. Der Grund liegt im Verfahren. Anders als bei einer Preiserhöhung im Supermarkt kann der Vermieter die Miete nicht einseitig anheben, er braucht die Zustimmung des Mieters. Mit der Begründung soll er die Forderung prüfen können, bevor er zustimmt oder ablehnt.
Was „ortsübliche Vergleichsmiete“ bedeutet, definiert § 558 Abs. 2 BGB. Gemeint sind die üblichen Mieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Die Begründung muss also zeigen, dass die neue Miete in diesem Rahmen liegt.
Textform heißt, dass eine E-Mail genügt und keine eigenhändige Unterschrift nötig ist. Das Schreiben muss aber an alle Mieter gerichtet sein, die im Vertrag stehen, und von allen Vermietern kommen oder erkennbar in deren Namen verschickt werden. Staffel- und Indexmieten folgen eigenen Regeln.
Die vier Begründungsmittel
§ 558a Abs. 2 BGB nennt vier Nachweise, auf die sich eine Mieterhöhung stützen kann: den Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten und drei Vergleichswohnungen. Welches Mittel er nutzt, entscheidet der Vermieter selbst, und die vier unterscheiden sich deutlich in Aufwand und Überzeugungskraft.
| Begründungsmittel | Aufwand für den Vermieter | Typischer Schwachpunkt |
|---|---|---|
| Mietspiegel | gering | falsche Einordnung ins Mietspiegelfeld |
| Mietdatenbank | gering | in kaum einer Stadt vorhanden |
| Sachverständigengutachten | hoch, Kosten trägt der Vermieter | fehlende Begründung im Gutachten |
| Drei Vergleichswohnungen | mittel | Wohnungen nicht identifizierbar oder zu günstig |
Mietspiegel
Am häufigsten stützen Vermieter sich auf den Mietspiegel. Sie ordnen die Wohnung nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung in das passende Feld ein und nennen den Wert oder die Spanne. Beifügen müssen sie den Mietspiegel nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist, etwa im Internet oder gegen eine geringe Gebühr bei der Stadt. Seit der Mietspiegelreform müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen, er ist deshalb in fast allen größeren Städten verfügbar.
Gibt es in der Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter dessen Werte im Schreiben nennen, selbst wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB). Wer also drei teure Vergleichswohnungen präsentiert, kommt am qualifizierten Mietspiegel nicht vorbei.
Mietdatenbank und Gutachten
Eine Mietdatenbank im Sinne des Gesetzes sammelt laufend Mieten und ist von der Gemeinde oder von Mieter- und Vermieterverbänden gemeinsam anerkannt. Solche Datenbanken gibt es nur vereinzelt, in der Praxis spielen sie kaum eine Rolle. Das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist dagegen ein starkes Mittel, weil es die konkrete Wohnung bewertet. Der Vermieter muss es vollständig beifügen, und es muss nachvollziehbar begründen, wie der Gutachter auf den Wert kommt. Die Kosten trägt der Vermieter.
Drei Vergleichswohnungen
Bei drei Vergleichswohnungen muss der Mieter jede Wohnung ohne Nachforschung finden können, also mit Adresse, Geschoss und bei mehreren Wohnungen pro Etage der Lage, dazu die gezahlte Miete pro Quadratmeter. Die Wohnungen dürfen aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen und müssen nur ungefähr vergleichbar sein. Und dann gibt es ein Detail mit Folgen fürs Portemonnaie. Maßstab ist die günstigste der drei Wohnungen, nicht der Durchschnitt, und mehr als deren Quadratmetermiete lässt sich damit nicht begründen.
Mieterhöhung nach Modernisierung, Staffel- und Indexmiete
Nicht jede Mieterhöhung läuft über die Vergleichsmiete, und bei Modernisierung, Staffel- oder Indexmiete gelten andere Begründungspflichten. Nach einer Modernisierung darf der Vermieter jährlich acht Prozent der dafür aufgewendeten Kosten auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Kosten für Instandhaltung, die ohnehin fällig gewesen wäre, muss er vorher abziehen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens drei Euro pro Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro um höchstens zwei Euro.
Die Erhöhungserklärung muss die Kosten aufschlüsseln und erläutern, warum es sich um eine Modernisierung handelt (§ 559b BGB). Ankündigen muss der Vermieter die Maßnahme mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten. Häufig geht es um energetische Maßnahmen wie Dämmung, neue Heizung oder Fenster, deren Wirkung sich auch im Energieausweis niederschlägt. Die elf Prozent, die in manchen Ratgebern noch stehen, gelten übrigens seit 2019 nicht mehr.
Bei einer Staffelmiete stehen die Erhöhungen mit Betrag oder neuer Miete bereits im Vertrag, eine gesonderte Begründung braucht es nicht. Eine Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Hier genügt eine Erklärung in Textform, die die Indexänderung und die neue Miete nennt, und die Miete muss zuvor mindestens ein Jahr unverändert gewesen sein. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist während einer Staffel- oder Indexvereinbarung ausgeschlossen.
Grenzen: 15 Monate, Kappungsgrenze, Zustimmungsfrist
Auch eine perfekt begründete Mieterhöhung scheitert, wenn sie gegen die zeitlichen oder prozentualen Grenzen des § 558 BGB verstößt. Die Miete muss zum Zeitpunkt, an dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg innerhalb von drei Jahren auf 20 Prozent. In Gebieten, die das Land als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, liegt sie bei 15 Prozent, das gilt etwa in Berlin, Hamburg und München. Maßgeblich ist die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung. Lag die Kaltmiete damals bei 800 Euro, darf sie in einer Stadt mit 15-Prozent-Grenze auf höchstens 920 Euro steigen, ganz gleich, was der Mietspiegel hergibt.
Nach Zugang des Schreibens hat der Mieter Zeit bis zum Ende des übernächsten Kalendermonats. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Ein Beispiel: Das Schreiben kommt am 10. Oktober an, die Überlegungsfrist endet am 31. Dezember, die höhere Miete ist ab 1. Januar fällig. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Der Mieter kann seinerseits bis zum Ende der Überlegungsfrist außerordentlich kündigen (§ 561 BGB).
Prüfliste für Mieter: wann die Begründung nicht trägt
Ob eine Mieterhöhung Begründung formal trägt, lässt sich mit sieben Fragen prüfen, bevor du zustimmst oder zum Mieterverein gehst.
- Form. Ist das Schreiben an alle Mieter gerichtet, und ist erkennbar, dass es vom Vermieter kommt oder eine Hausverwaltung in seinem Namen handelt?
- Fristen. Ist die Miete bei Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert, und liegt die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurück?
- Kappungsgrenze. Liegt die neue Miete unter der Miete von vor drei Jahren plus 20 oder 15 Prozent?
- Begründungsmittel. Nennt das Schreiben eines der vier Mittel, und passt es zur Wohnung?
- Mietspiegelfeld. Stimmen Baujahr, Wohnfläche, Lage und Ausstattung? Eine Einbauküche oder ein Bad, das du selbst bezahlt hast, darf nicht als Ausstattung des Vermieters zählen.
- Wohnfläche. Maßgeblich ist die tatsächliche Fläche, nicht die im Vertrag genannte (Bundesgerichtshof, 18.11.2015, VIII ZR 266/14).
- Qualifizierter Mietspiegel. Nennt das Schreiben dessen Werte, falls es einen gibt?
Fehlt eine Begründung ganz oder ist sie formal unbrauchbar, ist das Verlangen unwirksam. Der Vermieter kann aber jederzeit ein neues, korrektes Schreiben schicken, im laufenden Prozess sogar nachbessern, dann beginnt die Überlegungsfrist neu (§ 558b Abs. 3 BGB). Pauschal ablehnen bringt deshalb wenig. Klüger ist es, konkret zu benennen, was nicht stimmt, und nur dem Teil zuzustimmen, der berechtigt ist. Eine teilweise Zustimmung ist ausdrücklich möglich.
Was sich mit Mietrecht II ändern könnte
Mit dem Paket „Mietrecht II“ plant die Bundesregierung weitere Änderungen, beschlossen ist davon mit Stand September 2026 aber noch nichts. Der Bundestag hat den Regierungsentwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an den Rechtsausschuss überwiesen.
Im Kern will der Entwurf Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten dämpfen. Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als drei Prozent im Jahr, soll nur die Hälfte des Überschusses auf die Miete durchschlagen. Hinzu kommen Regeln für Möblierungszuschläge und Kurzzeitmietverträge sowie eine Anhebung der Grenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren von 10.000 auf 20.000 Euro (Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, 2026). Wie das Gesetz am Ende aussieht, ist offen. Bis dahin gilt für die Begründung einer Mieterhöhung das bisherige Recht.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung Begründung
Was können Gründe für eine Mieterhöhung sein?
Das Gesetz kennt drei Wege: die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, eine Modernisierung und eine vertraglich vereinbarte Staffel- oder Indexmiete. Gestiegene Betriebskosten werden separat über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben und sind keine Mieterhöhung im engeren Sinn.
Welche Gründe sprechen dafür, eine Mieterhöhung abzulehnen?
Ablehnen kannst du, wenn Fristen oder Kappungsgrenze nicht eingehalten sind, die Begründung fehlt oder fehlerhaft ist oder die geforderte Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Häufig ist nur ein Teil der Erhöhung unberechtigt, dann ist eine teilweise Zustimmung der bessere Weg.
Sind neue Fenster ein Grund für eine Mieterhöhung?
Nur wenn die neuen Fenster eine Modernisierung sind, etwa weil sie deutlich besser dämmen als die alten. Ersetzt der Vermieter lediglich defekte Fenster gleichwertig, ist das Instandhaltung und berechtigt nicht zu einer Mieterhöhung.
Kann der Vermieter die Begründung nachreichen?
Ja, er kann ein neues Erhöhungsverlangen mit korrekter Begründung stellen oder die Begründung in einem laufenden Zustimmungsprozess nachbessern. In beiden Fällen beginnt die Überlegungsfrist des Mieters von vorn.